第四章 房地产市场调查与分析

第六节 房地产市场分析与市场分析报告

1.房地产市场分析的概念与作用：

(一)房地产市场分析的概念

房地产市场分析是通过信息将房地产市场的参与者(开发商、投资者或购买者、政府主管机构等)与房地产市场联系起来的一种活动，即通过房地产市场信息的收集、分析和加工处理，寻找出其内在的规律和含义，预测市场未来的发展趋势，用以帮助房地产市场的参与者掌握市场动态、把握市场机会或调整其市场行为。

(二)房地产市场分析的层次

房地产市场分析由于深度与内容侧重点上的不同要求，可分为区域房地产市场分析、专业房地产市场分析、项目房地产市场分析三个层次。

(三)房地产市场分析的作用

房地产市场分析的角度是多元化的，对不同的使用者来说，市场分析应该起到的作用也是有差别的。

1.开发商

市场分析在开发过程中，能帮助开发商选择合适的项目位置、确定满足市场需求的产品类型，向金融机构说明项目的财务可行性以获取贷款、寻找投资合作伙伴，在开发后期帮助开发商寻找目标使用者或购买者，根据市场需求的变化调整产品。

2.投资者和金融机构

市场分析结果能否支持项目财务可行性的结论，是金融机构决定是否提供开发贷款的先决条件。商业银行要求开发项目贷款评估报告中，必须包括市场分析的内容。

3.设计人员

4.营销经理

5.地方政府

6.租户和购房者

(四)市场区域的确定

房地产存在地区性，其供给和需求都是地区性的。

在市场分析报告中应该有描绘市场区域的部分，并有相应区域的地图，显示出与该目标物业临近的公路或关键干线的位置、区域地名、道路及自然特征等。

1.影响市场区域形状和大小的关键因素

2.物业类型和市场分析目的对确定市场区域的影响

2.房地产市场分析的内容：

(一)宏观因素分析

房地产市场分析首先要就影响整个房地产市场的宏观因素进行分析。投资者首先要考虑国家和地方的经济特性，以确定区域整体经济形势是处在上升阶段还是处在衰退阶段。在这个过程中，要收集和分析的数据包括：国家和地方的国民生产总值及其增长速度、人均国内生产总值、人口规模与结构、居民收入、就业状况、社会政治稳定性、政府法规政策完善程度和连续性程度、产业结构、三资企业数量及结构、国内外投资的规模与比例、各行业投资收益率、通货膨胀率和国家金融政策(信贷规模与利率水平)等。

(二)市场状况分析

房地产市场状况分析，是介于宏观和微观的分析。市场状况分析一般要从以下几个方面进行：

1.供给分

2.需求分析

3.竞争分析

4.市场占有率分析

(三)相关因素分析

当把握了总体背景情况后，投资者就可以针对某一具体开发投资类型和地点进行更为详尽的分析。从房地产开发的角度来看，市场分析最终要落实到对某一具体的物业类型和开发项目所处地区的房地产市场状况分析。应该注意的是，由于不同类型和规模的房地产开发项目所面对之市场范围的差异，导致市场分析的方式和内容也有很大的差别。不同类型项目需要重点分析的内容包括：

1.住宅项目

2.写字楼项目

3.商业购物中心项目

4.工业或仓储项目

3.房地产市场分析报告：

房地产市场调查与分析工作的最终成果，是房地产市场分析报告。房地产市场分析报告应该结合市场分析的目的与用途，有针对性、有重点的撰写。市场分析报告通常由以下几部分内容组成。

(1)地区经济分析。该部分主要研究地区经济环境，通常分为两个部分：一是地区经济的基本趋势分析;二是地区基础产业和新兴战略产业的发展趋势分析。

(2)区位分析。该部分是开发地点多种用途比较分析，是为一块土地选择用途，即该地点的最佳用途分析。

(3)市场概况分析。该部分是对地区房地产发展概况的分析，预测本地区房地产各类市场总的未来趋势，并把项目及其所在的专业市场放在整个地区经济中，考察它们的地位和状况，分析人口、公共政策、经济、法律是否支持该项目。

(4)市场供求分析。市场供求分析需要进行两个方面的分析，一是分析市场中各子市场的供需关系，求出各子市场的供需缺口;二是将供需缺口最大的子市场确定为目标子市场，具体求出目标子市场供需缺口量(即未满足的需求量)。

(5)项目竞争分析。该部分内容主要是将目标项目与其竞争项目进行对比分析，估计其市场占有率(市场份额)。

(6)营销建议。该部分是在竞争分析的基础上，通过SWOT分析，找出目标项目的竞争优势，提出强化目标项目竞争优势、弱化其劣势的措施，进行项目规划设计和产品功能定位。

(7)售价和租金预测。

(8)吸纳量计划预测。

(9)回报率预测。市场研究报告中也需要对目标项目的经济特性进行简要分析判断。

(10)敏感性分析。该部分要测定关键参数的敏感性，确定分析结果适用的范围，反映市场分析面对的不确定性。

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