个人住房贷款
第一节 基础知识
一、 个人住房贷款的概念和分类
个人住房贷款是指向借款人发放的用于购买、建造和大修理各类型住房的贷款。
(一)按照资金来源划分
1 . 自营性个人住房贷款
2 . 公积金个人住房贷款
3 . 个人住房组合贷款
(二)按照住房交易形态划分
1 . 新建房个人住房贷款
2 . 个人再交易住房贷款
(三)按照贷款利率的确定方式划分，个人住房贷款可分为固定利率贷款和浮动利率贷款
二 、个人住房贷款的特征
1 . 贷款金额大、期限长
2 . 以抵押为前提建立的借贷关系
3 . 风险因素类似，风险具有系统性特点
三 、个人住房贷款的发展
四、个人住房贷款的要素
(一)贷款对象
(二)贷款利率
(三)贷款期限
(四)还款方式
(五)担保方式
个人住房贷款可实行抵押、质押和保证三种担保方式
(六)贷款额度
(一)贷款对象
个人住房贷款的对象应是具有完全民事行为能力的中华人民共和国公民或符合国家有关规定的境外自然人。申请人还须满足贷款银行的其他要求：
①合法有效的身份或居留证明
②有稳定的经济收入，信用状况良好，有偿还贷款本息的能力
③有合法有效的购买(建造、大修)住房的合同、协议、符合规定的首付款证明材料及贷款银行要求提供的其他。
④有贷款银行认可的资产进行抵押或质押，或有足够代偿能力的法人、其他经济组织或自然人作为保证人;
(二)贷款利率
个人住房贷款的期限在1年以内(含1年)的贷款，实行合同利率，遇法定利率调整不分段计息;贷款期限在1年以上的，合同期内遇法定利率调整时，可由借贷双方按商业原则确定，可在合同期间按月、按季、按年调整，也可采用固定利率的确定方式。但实践中，银行多于次年1月1日起按相应的利率档次执行新的利率规定。
(三)贷款期限
个人一手房贷款和二手房贷款的期限由银行根据实际情况合理确定，最长期限都为30年。个人二手房贷款的期限不能超过所购住房的剩余使用年限。对于借款人已离退休或即将离退休的(目前法定退休年龄为男60岁，女55岁)，贷款期限不宜过长，一般男性自然人的还款期限不超过65岁，女性自然人的还款年限不超过60岁。符合相关条件的，男性可放宽至70岁，女性可放宽至65岁。根据自身情况，各行规定有所差异。
(四)还款方式
个人住房贷款还款方式有：一次还本付息法、等额本息还款法、等额本金还款法、等比累进还款法、等额累进还款法及组合还款法等多种方法。
一般来说，贷款期限在1年以内(含1年)的，借款人可采取一次还本付息法，即在贷款到期日前一次性还清贷款本息。贷款期限在1年以上的，可采用等额本息还款法和等额本金还款法等。借款人可以根据需要选择还款方法，但一笔借款合同只能选择一种还款方法，贷款合同签订后，未经贷款银行同意，不得更改还款方式。
(五)担保方式
个人住房贷款可实行抵押、质押和保证三种担保方式。
在个人住房贷款业务中，采取的担保方式以抵押担保
为主，在未实现抵押登记前，普遍采取抵押加阶段性保证
的方式。
抵押加阶段性保证人通常是借款人所购住房的开发商或售房单位，且与银行签订了《商品房销售贷款合作协议书》。
一手房贷款中，在房屋办妥抵押登记前，一般由开发商承担阶段性保证责任。
二手房贷款中，一般由中介机构或担保机构承担阶段性保证的责任。借款人、抵押人、保证人应同时与贷款银行签订抵押加阶段性保证借款合同。
在所抵押的住房取得房屋所有权证并办妥抵押登记后，根据合同约定，抵押加阶段性保证人不再履行保证责任。
采用抵押担保方式的，抵押的财产必须符合《担保法》的法定条件。抵押物的价值按照抵押物的市场成交价或评估价格确定。借款人以所购住房作抵押的，银行通常要求将住房价值全额用于贷款抵押;若以贷款银行认可的其他财产作抵押的，银行往往规定其贷款额度不得超过抵押物价值的一定比例。
采用质押担保方式的，质物可以是国家财政部发行的凭证式国库券、国家重点建设债券、金融债券、符合贷款银行规定的企业债券、单位定期存单、个人定期储蓄存款存单等有价证券。
采用保证担保方式的，保证人应与贷款银行签订保证合同。保证人为借款人提供的贷款担保为全额连带责任保证，借款人之间、借款人与保证人之间不得相互提供保证。
(六)贷款额度
个人住房贷款中，对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以下的，贷款的发放额度一般是按拟购住房价格扣除其不低于价款20%的首期付款后的数额来确定;对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的，贷款首付款比例不低于30%，对已利用贷款购买住房又申请购买二套(含)以上住房的首付款比例不低于40%。
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