芝加哥大学;教授把脉中国房地产市场_留学-查字典教育资讯网
 
芝加哥大学;教授把脉中国房地产市场

首页 > 

留学

 > 芝加哥大学;教授把脉...

芝加哥大学;教授把脉中国房地产市场

学校名称:美国芝加哥大学(芝加哥) University of Chicago (Chicago) 所在位置:美国,Chicago学校设置类型:综合性大学创建时间:1890年学历:语言 专科 本科 研究生 网络课程 学校性质:私立学生人数:14721人院校地址:5801 South Ellis Avenue Chicago, IL 60637 (773) 702-12341489

纵观百年来金融危机的历史和特征,就会发现没有那么多的“例外” 很不幸,过去的三十多年是国际金融史上最为动荡的时期,典型的表现就是四轮金融危机,每一轮都伴随了大量金融机构的破产。而幸运的是,这让《金融危机史》这本书得以不断更新,而纵观历史总会似曾相识。第一轮危机发生在1982年,主要涉及墨西哥、巴西等十多个发展中国家;第二轮危机发生在上世纪九十年代初,主要涉及日本和芬兰、瑞典、挪威三个北欧国家;第三轮1997年的亚洲金融危机席卷了东南亚;而第四轮危机始于2007年,涉及美国、英国、冰岛,现在则蔓延到爱尔兰、西班牙、希腊和葡萄牙。我这次来,一方面带来了这本书的第六版,另一方面也想了解中国面临怎样的挑战,今后将如何驾驭。 金融危机的五个特征 这些危机从何而来?从上述四轮危机中,可以归纳出五个特征: 首先,金融危机是以浪潮的形式出现的,每一轮都会席卷三、四个甚至十多个国家,其间大批银行和金融机构破产或者被政府托管。例如在第一轮危机中,由于墨西哥、巴西和阿根廷等国货币急剧贬值,导致其无力偿还到期的美元贷款,引发银行破产。而对于美国的贷款银行而言,由于遭受大规模违约损失,同样陷入流动性困境。 其次,在危机爆发前的几年时间里,信贷会大规模扩张。通常借款者是地产投资者,有时则是政府。例如1972年底,墨西哥和其他第一轮危机中被波及的发展中国家债务总额为1250亿美元,而10年后这一数字飙升至8000亿。美国房地产抵押贷款在2002年共有11万亿美元,但2007年高峰时达到21万亿。 三是信贷规模快速扩张导致的资产价格高企,主要体现在房地产和股票市场。从历史数据看,上世纪八十年代日本的股票和房地产价格年均增长率接近30%;2002~2006年间,美国有16个州的房地产价格翻了一倍;而2002~2008年间,冰岛的股票价格年均增长率高达60%。资产价格高速增长,进一步催生信贷规模扩张。对于房地产开发商而言,由于资产年增值幅度达到20%~30%,因此他们会竭尽所能去贷款以建造更多住房。在真实需求增长相对稳定的情况下,投机性需求快速增长,表现为房屋空置率的迅速上升。 四是在资产价格快速上涨过程中会吸引大量外资流入,导致货币升值超过其基本面价值。也就是说,当一国信贷规模快速扩张时,其货币升值幅度要超过与外国通货膨胀率之差。同样道理,当危机爆发时,货币会迅速贬值,一般也会降至基本面价值以下。 最后,也是最容易激起普通人情绪的事实是,投资银行交易业务的利润快速上涨,且涨速远高于GDP、国际贸易总额以及其他宏观变量。在1980年,高盛等大型投资银行80%~90%的收入来自诸如IPO和并购等传统业务,只有10%~20%来自交易。而从2008年开始,投资银行收入中超过80%来自货币和证券交易。冰岛案例 冰岛是世界上最小的拥有货币的国家之一,用它来做例子相对简单明了。2006年4月,我在伦敦商学院访问时曾和一个冰岛的毕业生交流。他作为一名银行家,向我描述了冰岛金融业欣欣向荣的发展情形。然而他说上一句,我就知道他下一句要说什么;他所列举的种种事实与我的历史经验如此切合,以至于我感到冰岛的金融业存在很高的风险。2008年我会见了冰岛总理,我不得不告诉他目前正坐在火山上,火山马上就要爆发了,并且已不可避免。我只能尽我所能给出两条对策,一是尽快贬值货币,二是将投资银行从商业银行中剥离。 我之所以很早就预言冰岛的危机,是因为其满足危机发生的所有特征。由于冰岛资产回报率高于美国和欧洲其他国家,外资大量流入冰岛。这种资本流动导致冰岛克朗升值以及国内资产价格上升,特别是外国投资者还会从冰岛居民手中购买证券。这样当地居民的持有现金增加了,他可以选择将现金用于消费,但考虑到证券市场的景气,持有现金的居民还会继续向其他人购买证券。在这样一个炒卖的过程中,现金变成了烫手的山芋,人们都不愿过多地持有。 虽然从国际收支来说,只要冰岛的进口商品价值和出口证券的价值大体相等,经济就可以均衡地运行。数据显示,冰岛债务总额年均增长率达到25%,其利率为8%,从而每年有17%的资金净流入。然而这种外债的高速增长并不具有可持续性,当外债规模过大时,借款人会变得非常谨慎并放慢借款。在这种情况下,冰岛货币在外汇市场上会发生贬值,以冰岛克朗交易的房产和证券也会贬值,最终资产价格泡沫将随之破裂。把脉中国房地产市场 2008年,伴随着国家信贷管制的取消及刺激性财政计划的推出,中国通货膨胀率迅速上升,导致银行存款利率低于通货膨胀率,因此要实现财富保值就必须选择其他的投资渠道。在中国金融市场尚未充分发展的背景下,房地产成为最佳的资产保值投资标的。 于是其后中国房地产价格快速增长。为了鉴别价格上涨的根源,需要了解一、二、三线城市的真实需求和投机性需求。根据我的粗略估计,2008年以来个人投机性需求可能不下200万套,房地产开发商持有的住宅也不会低于这个数目;更不必说在投资热潮中,国有企业、地方政府也卷入其中了。数字未必准确,但没有人会否认,房产投机者通过持有住宅获利丰厚。 但当房产泡沫开始破裂时,就会引发一系列问题。我知道上海某个开发商的降价,招致先前业主打砸了售楼处。而更多房产公司开始变相降价,温州就有推出购房赠宝马的活动。尽管房价表面上并未下跌,但未来价格可能已经步入下降通道。 现在的问题是,如果面临宏观经济或政策足够大的冲击,中国的房地产价格将以何种速度下降? 解答这一问题前,应首先考察房地产市场下跌的影响。首先,由于房地产价格下跌,先前的投机者会尽可能快地抛售手中的房产,而真实需求购买者则会延缓购买计划,从而导致之前供不应求格局的逆转;其次,在市场下跌的情况下,房地产新开工量将会大幅萎缩,不仅会造成建筑业的低迷和工人失业,同时一旦开发商买地需求下降,地方政府也将遭遇财政问题;第三,伴随着房地产开发商的资金短缺甚至资金链断裂,银行遭受损失将很难避免,并进一步加剧流动性短缺;此外,房产价格下降也会导致居民财富受损,其对汽车等大件消费品的需求也将快速下降,最终导致整体经济增长的放缓。 短评: 国际智库对中国的兴趣,已越来越多地转化为行动。国外大学开始争相在中国设立分支中心,其任务之一就是服务于国外“智者”来中国调研。 罗伯特阿利伯教授是芝加哥大学国际经济与金融学荣誉教授,曾任芝大国际金融研究中心主任,其合著的《疯狂、惊恐和崩溃:金融危机史》最为学术界和业界所知――用他自己的玩笑话来说,他一生在全世界各处追逐“泡沫”。 一个来自经济史的视角总是有益的,因为经济模型从来不会兼顾太多方面,加总的宏观数据又往往难以准确反映现实。阿利伯教授阅尽国际金融市场潮起潮落,来中国还特地去看售楼处、了解空置房,对房地产的热点新闻亦多有所闻。他的经验提醒我们:好的经济政策需要关注长远。而且政策之间是相互联系的,汇率改革、金融深化和房地产调控,或者说让多少钱流进来,将它们分流到何处等等,对这些问题不谋全局不足以谋一处。 我们不一定要接受其偏于悲观的预测,也不必认定房价高就一定会快速下跌,并直接引发危机。目前中国房地产价格的松动,可能更多地和宏观经济的正常调整相联系,特别是考虑到政府抑制房价的努力,只要不回避长期的结构性改革,对房地产市场的长期发展或许更加有利。不过规律性的东西总是值得借鉴。(演讲/罗伯特?阿利伯编译/王健史晨译者系注册金融分析师,编者系《财经国家周刊》研究总监)

更多精彩资讯请关注查字典资讯网,我们将持续为您更新最新资讯!

点击显示

推荐文章

猜你喜欢

附近的人在看

推荐阅读

拓展阅读

相关资讯

最新资讯

  • 大家都在看
  • 小编推荐
  • 猜你喜欢
    • 自考 重庆自学考试考籍转移、免考实施办法
      第一条为适应高等教育自学考试改革发展的需要,提高我市高等教育自学考试考籍管理工作水平,根据《重庆市高等教育自学考试考籍管理工作细则》,特制定本实施办法。第二条自学考试考籍转移及免考工作实行分级管理体制,由市高等教育自学考试委员会办公室(下称市考办)、区县(自治县、市)高等教育自学考试工作委员会办公室(下称区市县考办)具体组织实施。一类助学自考专业的免考工作由主考学校自考办(下称主考学校考办)或助学
    • 自考 重庆调整餐饮业职业经理人资格证书(中...
      根据《关于调整中国餐饮业职业经理人资格证书(中、高级)和高等教育自学考试餐饮管理专业(专科、独立本科段)课程的通知》(考委办函〔2010〕47号)要求,现对中国餐饮业职业经理人资格证书(中、高级)和高等教育自学考试餐饮管理专业(专科、独立本科段)涉及的7门课程调整如下:原课程新课程课程代码课程名称学分级别课程代码课程名称学分级别09001餐饮管理与实务6中09539餐饮企业流程管理6中09002餐
    • 自考 重庆九龙坡区2010年自考考点地址安...
      考生注意,九龙坡区自考考点设在以下学校:1、九龙坡区实验二小(原建设一小):在杨家坪团结路公交车站旁(西城天街购物城对面)。2、天宝实验学校:在杨家坪直港大道。公交226、204、209、469、833、820可到达。3、建设二小:在袁家岗车站与谢家塆车站之间。4、田家炳中学B区(原建设二中):在袁家岗车站与谢家塆车站之间。
    • 自考 重庆2010年10月自考面向社会开考...
      重庆2010年10月自考面向社会开考专业(专科)安排考试时间考试专业及课程10月23(星期六)10月24日(星期日)上午8:30—11:00下午2:00—4:30上午8:30—11:00下午2:00—4:30序号专业代码及专业名称课码课程名称课码课程名称课码课程名称课码课程名称1A020105金融0007500041证券投资与管理基础会计学0006600055货币银行学企业会计学2A020109国
    • 自考 重庆2010年10月自考公共政治课调...
      为贯彻《教育部关于调整高等教育自学考试公共政治课课程设置的通知》(教考试函〔2006〕2号)精神,经我办研究,决定按要求对我市开考的高等教育自学考试专业进行公共政治课课程设置调整,现将有关事项通知如下。一、调整后的高等教育自学考试公共政治课统称为高等教育自学考试思想政治理论课。二、高等教育自学考试专科层次专业(含专科、基础科段)思想政治理论课设置2门课程,共6学分,分别为“思想道德修养与法律基础”
    • 自考 重庆市2010年自学考试开考日语本科...
      经全国考委研究,同意重庆市备案开考高等教育自学考试日语专业(本科段);同意重庆市将园林工程专业(独立本科段)中的园林工程(课程代码06641,4学分,含实践1学分)调整为园林工程学(课程代码07435,4学分,含实践2学分)。全国考委同意重庆市遴选四川外语学院为日语专业(本科段)的主考学校。全国考委要求充分发挥主考学校的作用,切实贯彻“教考职责分离”的原则,加强市考课程的课程自学考试大纲、教材建设
    • 自考 重庆2011年4月自考网上报考须知
      重庆市自学考试WEB管理系统是专为重庆市参加自学考试的考生提供自考相关信息查询和个人报考数据管理等功能的信息系统;使用网报系统需先激活准考证号为本系统的登录账号,同时自行设置登录密码。考生须妥善保管好自己的登录密码,以防个人信息被泄漏或修改;2011年4月自考可接收网上报考的区县为:渝中区、大渡口区、江北区、沙坪坝区、九龙坡区、南岸区、北碚区、巴南区、渝北区、万盛区、永川区、奉节县、黔江区,其他区
    • 自考 重庆2012年关于优秀自考生评选的公...
      根据我院《关于开展高等教育自学考试先进集体、先进工作者和优秀自考生评选活动的通知》(渝教考发[2011]123号)布署,经区县考试机构(主考学校自考办)推荐、专家初评、院长办公会讨论,共在我市范围内评选出优秀自考生51名。现将名单公示如下(详见附表)。公示期自即日起至5月30日,凡对以上评选有异议者,请及时与我院自考处联系。联系人:王青霞;联系电话:67857198附表:
    • 自考 重庆自考:准考证遗失如何申请办理?
      申请补办准考证的时间为:1、考前领座号通知单期间;2、考试前一天上午;3、考试期间每晚7:00——9:00。补办准考证时,已摄像考生凭身份证办理,未摄像一类助学考生凭高校自考办出具贴有本人照片并且加盖学校自考办骑缝章的证明和本人身份证办理;其他考生由本人写出书面申请和持本人身份证办理。身份证遗失的考生,须出示公安派出所或单位保卫处出具贴有本人照片并且加盖骑缝章的身份证明。2
    • 自考 重庆2010年四月自学考试网上报考收...
      2010年04月自考网上报考时间安排为两次:2010年01月11日——2010年02月10日2010年02月23日——2010年03月12日根据重庆市物价局、重庆市财政局渝价[2009]452号《关于调整我市高等教育自学考试报名考务费标准的通知》规定,从2010年04月自学考试起,单科报考费为40元。
    • 自考 重庆沙坪坝2010年7月自学考试复查...
      经市考办复查,以下考生成绩有所变动,其他各位考生申请查分各科成绩均无变化。准考证号姓名课码课程名称查分后总分01041040228郑紫琼00144企业管理概论36010410305162杨运秋03707毛邓三个代表重要思想概论56010408300169周雁魁00144企业管理概论55010410305975龚林00144企业管理概论34010407307036肖洒00655报纸编辑5401040
    • 自考 重庆2011年1月高等教育自学考试课...
      报考课程时请注意:一个考试时间段只能选报一门课程中。报名时需提供课程代码,新考生需提供首次所报专业代码。自考已经实现课程管理,即一个准考证可以同时报多个专业,最终以你考试合格的课程符合某个专业毕业条件时你即可申办该专业毕业证书。换专业无需办任何手续。自考中的“实践”课和“毕业论文”、“调查报告”等科目,都请考生直接到所读专业的主考学校自考办报名参加考试,时间安排等直接咨询主考学院。各专业公共课及共
    • 自考 重庆2010年10月自考合作开考专业...
      重庆2010年10月自考合作开考专业安排表57★A030103监所管理(专科)00241警察管理学0023600852监狱学基础理论劳教管理学00237劳教学基础理论00917民法原理与实务58★C030403公安管理(基础科段)00359保卫学003610035400245公安法规公安学基础理论刑法学00356公安管理学00358刑事侦查学59★C030401公安管理(本科段)00372公安信息
    • 自考 重庆九龙坡2010年1月自学考试座位...
      由于重庆教育考试院搬迁尚未全部到位,WEB系统暂不能使用域名访问,目前只能使用IP地址访问,查询2010年1月考试座位。电信用户访问WEB系统:
    • 自考 重庆渝北区2011年1月自考报名通知
      高等教育自学考试是对自学者进行以学历认定为主,是个人自学、社会助学和国家考试相结合的国家教育考试,学历文凭得到国家教育部注册与认可。具有权威性、多样性、开放性和灵活性等特点。重庆市每年举行4次自学考试,分别安排在1、4、7和10月份,2011年1月自学考试将在1月8日和9日举行。根据市自考办的统一安排,我区本次报名工作将采用现场报名和网上报名两种方式进行,现将2011年1月自考报名工作公布如下。一
    • 自考 重庆市2010年自学考试网上报考注意...
      重庆市自学考试WEB管理系统是专为重庆市参加自学考试的考生提供自考相关信息查询和个人报考数据管理等功能的信息系统;使用网报系统需先激活准考证号为本系统的登录账号,同时自行设置登录密码。考生须妥善保管好自己的登录密码,以防个人信息被泄漏或修改;除首次报考的新生外,准备在上述区县参考的自考生均可选择网上报考或到各区县考办现场报考;网上报考或到区县考办现场报考,二者只能选其一,若两边报考,合并数据时,产
    • 自考 2011年7月重庆九龙坡自考查分反馈...
      九龙坡区:准考证号姓名课码课程名称查分前总分查分后总分备注010510400511程倩800经济学4141010510400511程倩6092工作分析4848010510100637赵国琼3201护理学导论5252010510100649刘煜149国际贸易理论与实务5252010507300265梁慎思149国际贸易理论与实务4141010508300031任飞2447建筑经济与企业管理55550
    • 自考 重庆渝北2011年上半年自考毕业证领...
      各位自考生:按市教育考试院工作安排,2011年6月办理的自学考试毕业证书即将下发各区县考办,我办现对渝北区2011年6月办理的自考毕业证书发放事宜通知于后,请广大考生相互告知,即时领取。一、领取时间:2011年8月8日。二、领取地点:渝北教育考试中心资料室(202室)。三、所需证件:1、本人领取,需持本人准考证原件(或身份证原件,但必须提供准考证号)。2、他人代领,需持毕业生准考证号和代领人身份证
    • 自考 重庆调整自考餐饮管理专业(专科、独立...
      根据《关于调整中国餐饮业职业经理人资格证书(中、高级)和高等教育自学考试餐饮管理专业(专科、独立本科段)课程的通知》(考委办函〔2010〕47号)要求,现对中国餐饮业职业经理人资格证书(中、高级)和高等教育自学考试餐饮管理专业(专科、独立本科段)涉及的7门课程调整如下:原课程新课程课程代码课程名称学分级别课程代码课程名称学分级别09001餐饮管理与实务6中09539餐饮企业流程管理6中09002餐
    • 自考 重庆沙坪坝2011年1月自考现场报名...
      各位考生:沙坪坝区2011年1月自学考试现场报名时间安排如下:西部大学城:报名时间:2010年11月1日报名地点:重庆市大学城第一中学(重庆大学东门对面)考试地点:大学城各考点(报名期间不办理转、免考手续,不发往次单科成绩合格单)。东部主城区:报名时间:2010年11月3日至5日报名地点:沙坪坝区招办大厅(天星桥正街20号)考试地点:沙区东部各考点(报名期间同时办理转、免考手续,并发往次单科成绩合
    • 自考 重庆今年首次自考开考 考场缺考人数明...
      1月9日,2010年的第一次自学考试开考,记者在市内多个考点发现,前来参考的学生比以往多出不少。2008年9月因为志愿填报失误在高考录取中遭遇撞车的迟真真告诉记者,她来自高考大省河南,现在重庆教育学院读书,对于自己现在的专科起点并不甘心。“现在的就业竞争太激烈了,连本科生都难找到工作,我们专科生就更难了。”迟真真说,班上不少同学和她一样对于自己的学历并不满足,同学们都希望能够通过三年的刻苦努力,在
    • 自考 重庆2011年1月自学考试各区县报名...
      区县报名时间咨询电话渝中区11月8日-12日6380162063809590大渡口区11月22日-24日86192049江北区11月22日-26日67854287沙坪坝区11月1日(大学城)11月3日-5日(主城区)86056003、86056005、86056015九龙坡区10月28日-29日11月22日-30日12月1日68653621南岸区11月2日-5日62839574-67北碚区11月1
    • 自考 重庆2011年7月自考科目安排表
      第1页:各专业公共课及共同课第2页:面向社会开考专业(专科)第3页:面向社会开考专业(本科)第4页:合作开考专业各专业公共课及共同课考试时间考试专业及课程7月9日(星期六)7月10日(星期日)上午8:30—11:00下午2:00—4:30上午8:30—11:00下午2:00—4:30序号专业代码及专业名称课码课程名称课码课程名称课码课程名称课码课程名称公共课共同课公共课03707000510002
    • 自考 重庆2010年10月自考艺术类专业实...
      重庆2010年10月自考艺术类专业实作考试课程安排表考试时间考试专业·课程10月16日(星期六)10月17日(星期日)上午8:00—12:00下午2:00—6:00上午8:00—12:00下午2:00—6:00序号专业码专业名称课码课程名称课码课程名称课码课程名称课码课程名称1A050405室内设计(专科)00675构成(平面、色彩、立体)00709室内设计04585公共室内设计(商业办公)007
    • 自考 重庆2011年4月高等教育自学考试课...
      报考课程时请注意:一个考试时间段只能选报一门课程中。报名时需提供课程代码,新考生需提供首次所报专业代码。自考已经实现课程管理,即一个准考证可以同时报多个专业,最终以你考试合格的课程符合某个专业毕业条件时你即可申办该专业毕业证书。换专业无需办任何手续。自考中的“实践”课和“毕业论文”、“调查报告”等科目,都请考生直接到所读专业的主考学校自考办报名参加考试,时间安排等直接咨询主考学院。各专业公共课及共
    • 自考 云南2010年10月自考首设采购供应...
      记者日前从云南电大昆明市总工会分校获悉,高等教育自学考试的新兴专业“采购与供应管理”,将于2010年10月首次在昆开考,该专业面向省内采购与供应管理从业人员和准从业人员招生,目前专业考试报名工作已经开始。采购与供应管理专业包含专科和独立本科段,是教育部考试中心为填补我国采购人才培养空白,于2007年联合中国交通运输协会从英国皇家采购与供应学会引进开设的一门自考专业课。该专业分为“一考三证”(自考学
    • 自考 重庆2010年7月自考成绩查询通知
      重庆2010年7月自考成绩查询通知全国2010年7月自学考试已经结束,考试吧感谢各位考友一直以来对于考试吧的关注与支持,预祝各位考友取得理想成绩!根据历年成绩公布情况来看,预计重庆2010年7月自考成绩将于7月底8月初公布。点击查看:
    • 自考 重庆北碚区2011年1月自考考试相关...
      1、2011年1月自学考试的时间:1月8——9日2、本次考试共设五个考点:职教中心(团山堡),兼善中学[北碚城区乘到七一桥方向的环城车],实验中学(月亮田),田家炳中学(原华光中学)[北碚城区乘到308方向的环城车或公交五公司公交车],48中[北碚公交五公司公交车→歇马]3、考生必须凭准考证、身份证参加考试,考生参考时,请带上2B铅笔、蓝黑色墨水钢笔或签字笔。4、严禁携带手机等通讯工具进入考场,带
    • 自考 重庆2010年1月自考艺术类实作课程...
      考试时间考试专业·课程1月16日(星期六)1月17日(星期日)上午8:00—12:00下午2:00—6:00上午8:00—12:00下午2:00—6:00序号专业码专业名称课码课程名称课码课程名称课码课程名称课码课程名称1A050405室内设计(专科)00599素描(三)00674色彩00705表现图技法00711展示设计00708装饰材料与构造2A050406视觉传达设计(专科)00599素描(
    • 自考 重庆2012年1月自学考试停考专业相...
      各区县(自治县)自考办,重庆大学、西南政法大学、重庆邮电大学自考办:根据2010年自学考试重庆市开考专业报考统计数据,于1999年在我市开考的030104经济法学专业(专科)及080708计算机通信工程专业(独本)的考生人数均逐年递减,为优化我市自学考试开考专业结构,并确保相关专业考生利益,我办决定于2012年1月开始,停考上述两个专业,现将有关停考事宜通知如下:一、030104经济法学专业(专科